以房抵债配景下的案外东谈主抓行异议（之诉）能否赢得复旧？

正式声明：严禁抄袭、违者必究！

《最妙手民法院对于东谈主民法院办理抓行异议和复议案件几许问题的规矩》（自2015年5月5日起奉行）第二十八条文矩：“钞票债权抓行中,买受东谈主对登记在被抓行东谈主名下的不动产提倡异议，允洽下列情形且其权益或者扬弃抓行的，东谈主民法院应予复旧：（一）在东谈主民法院查封之前已鉴定正当灵验的书面商业合同；（二）在东谈主民法院查封之前已正当占有该不动产；（三）已支付一王人价款，或者已按照合同商定支付部分价款且将剩余价款按照东谈主民法院的要求请托抓行；（四）非因买受东谈主本身原因未办理过户登记。”

 

本文所要决议的要津问题便是以房抵债的条约鉴定并收效后，抵债部分的金额是否或者手脚已支付的房屋价款。

 

以房抵债，一般是指债权东谈主与债务东谈主条约商定用债务东谈主的房屋折价赔偿债务东谈主对债权东谈主的债务，如有过剩，则过剩的金额退还债务东谈主（房屋整个东谈主），如房屋价值不及赔偿债务，则不及部分不时由债务东谈主偿还。

 

以房抵债的条约是两边当事东谈主委竟然谛的暗示，莫得违抗流抵或物权法定的原则，也莫得违抗其他法律行政法例的效率性强制性规矩，正当灵验。基于此灵验的抵债条约，（房屋整个东谈主的）债务隐匿的同期，相应的抵债价款也就挪动为了房款（不错将以房抵债默契为一种房款的支付样式），即债权东谈主在抵债的额度内支付返璧务东谈主（房屋整个东谈主）房屋价款，要是债权东谈主再安静《最妙手民法院对于东谈主民法院办理抓行异议和复议案件几许问题的规矩》的其他三个要件，则债权东谈主对目的房屋享有物权期待权，债权东谈主的物权期待权优先于央求抓行东谈主的平常债权，其抓行异议应当得到复旧，即以房抵债配景下的案外东谈主抓行异议（之诉）应当得到法院的复旧。诚然，要是房屋价值高于债权东谈主对债务东谈主（房屋整个东谈主）的债权，则债权东谈主应当按照东谈主民法院的要求将差额部分请托抓行。

 

在以房抵债配景下的案外东谈主抓行异议之诉还需要精通的是：

 

1、其他三个要件也要安静

 

（1）在东谈主民法院查封之前已鉴定正当灵验的书面商业合同

 

这里的商业合同的花样是《以房抵债条约》，而不是《房屋商业合同》。对于这个要件有四点需要阐述：

 

a.时辰的先后。即鉴定正当灵验的书面以房抵债条约要在法院查封之前，此地方说的查封应当是抓行异议所针对的抓行的查封，或者是本抓行案件的抓行依据——收效判决在诉讼流程中或者诉前的查封，不包括其他案件的查封【如在A查封之后鉴定合同，之后又有了B查封，要是A查封已解封，且抓行异议所针对的是B查封，则就允洽法院查封前鉴定合同这个要求（至于是否因此导致不允洽其他的要件，另当别论）】。

 

b.合同正当灵验。要是合同莫得违抗《合同法》第52条等法律行政法例的效率性强制性规矩，且莫得其他可取销可变更或效率待定的情形，合同便是灵验的。

 

c.书面合同。此地方要求的是“书面”，理论的条约不允洽要求。这个要件的硬性要求是为了珍爱被抓行东谈主与第三东谈主坏心通同，谎称存在房屋商业合同或以房抵债条约以反抗抓行。

 

d.不探究流弊身分。即不管提倡抓行异议者是否知谈其与被抓行东谈主鉴定合同之前不动产（如房屋）照旧被查封，只好在鉴定合同之前屋子照旧被查封，抓行异议央求就得不到复旧。

 

（2）在东谈主民法院查封之前已正当占有该不动产

 

对于此要件，并不成要求太残暴：a.交房的标记是鉴定《房屋布置书》如故交钥匙都不错，只好是照素交房即可；b.正当占有的样式不错是躬行居住；也不错是出租给别东谈主；或者债权东谈主正在装修流程中；或者合同商定的交房时辰已到，房屋整个东谈主将房屋钥匙交给返璧权东谈主的九故十亲或者代理东谈主或者中介，买房主谈主随时不错取得对目的房屋的占有，等等。总之，只好是屋子在债权东谈主的管控之下即可。

 

（3）非因买受东谈主本身原因未办理过户登记。

 

这个要件要求未过户不是买房主谈主的流弊。如有些买房主谈主为了避税，在屋子具备过户条款的情形下有益拖延不办理过户手续，这么买房主谈主便是有流弊的，抓行异议不成得到复旧。有争议的是买房主谈主买的是不允洽往还条款的动迁房（未满三年）是否有流弊，对此问题，a.比拟保守的不雅点是要是屋子被查封的时候未允洽往还条款（未满三年）则视为买房主谈主有流弊（买房主谈主因购买了在一依期限内阻截往还的房屋而被认定为有流弊），抓行异议不成得到复旧；要是屋子被查封的时候照旧允洽过户条款（已满三年），非因买房主谈主的原因未过户（如商定的过户期限未到），则视为买房主谈主莫得流弊。b.比拟怒放的不雅点觉得购买动迁房便是一个附期限的合同，正当灵验，买房主谈主莫得流弊。

 

需要精通的是，好多案外东谈主本应当依据该法律规矩提倡抓行异议，关联词却以我方的整个权东谈主为由拿起抓行异议，导致异议被驳回。这是典型的因为对法律的默契不准确，法律技能的衰败导致的正当权益得不到保护的情形，很可惜。

 

参考案例：南京市江宁区东谈主民法院（2017）苏0115民初4656号（这是我代理的这个案子，因为刚判决，短期内裁判书记网上可能找不到判决书）

 

2、要严格审查以房抵债条约两边当事东谈主之间的债权债务议论的委果正当性

 

每个债权东谈主的正当权益都应当得到保护，关联词保护的规矩并不是王人备一致的。如典质权优先于一般债权，其法理基础是物权优先于债权。而抓行异议之诉之是以或者得到复旧是因为“买房主谈主”的物权期待权优先于平常债权，而之是以“买房主谈主”的物权期待全优先于平常债权是因为屋子是一个东谈主一个家庭容身立命的基本物资基础，对于东谈主民的太平盖世，社会的褂讪发展起着基础性的作用。加之房价相称高，好多买房主谈主是用一世的蕴蓄致使两代东谈主的蕴蓄买房的，要是买房主谈主不成赢得房屋的整个权，对于买房主谈主的利益瑕瑜常严重的挫伤，也会形成相称不公正的效果。关联词，以房抵债条约中两边当事东谈主之间正本的债权债务议论一般是民间假贷或者货款等平常债权，此平常债权通过一纸条约（以房抵债条约）就挪动成了物权期待权，优先于央求抓行东谈主的平常债权，这照旧是对以房抵债条约中的债权东谈主的歪斜行保护了，要是再任由坏心的被抓行东谈主行使此规矩藏匿抓行就有违立法本意了。因此，应当严格审查以房抵债条约当事东谈主之间原债权的委果正当性。对此，需要从以下几个方面进行审查：（1）原债权的产生是否正当。要是是民间假贷，还要审查对于利息的商定是否正当；要是是拖欠货款，还要审查是否有委果的货色商业；要是是赌债等违警债务，则不予复旧。（2）要审查是否有书面的合同。对于书面的要求，即是为了在一定进程上珍爱被抓行东谈主与第三东谈主坏心通同凭空债权债务，亦然为了蓄意原债权金额的需要。（3）是否过了诉讼时效。过了诉讼时效的债务就变成了当然债务，而债务东谈主却“自发”将其房屋抵债给此债权东谈主，而不肯意施行央求抓行东谈主的债务，这难免让东谈主对以房抵债条约的两边当事东谈主之间存在坏心通同产生合理怀疑。因此，对于过了诉讼时效的原始债务，债务东谈主以房抵债，债权东谈主的抓行异议（之诉）不应当得到复旧。

 

除了上述要件之外，还应当要求以房抵债的债权东谈主除了目的房屋之外莫得其他住房。这亦然为了衡量债权东谈主和央求抓行东谈主的利益。

 

3、要是抵债的房屋是“一手房”，要安静《最妙手民法院对于东谈主民法院办理抓行异议和复议案件几许问题的规矩》第二十九条的规矩

 

《最妙手民法院对于东谈主民法院办理抓行异议和复议案件几许问题的规矩》第二十九条文矩：“钞票债权抓行中,买受东谈主对登记在被抓行的房地产开发企业名下的商品房提倡异议，允洽下列情形且其权益或者扬弃抓行的，东谈主民法院应予复旧：（一）在东谈主民法院查封之前已鉴定正当灵验的书面商业合同；（二）所购商品房系用于居住且买受东谈主名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款跨越合同商定总价款的百分之五十。”

 

开发商的债权东谈主依据收效的判决向法院央求强制抓行，法院一般会抓行开发商的房产，即拍卖尚登记在开发商名下的房产偿债，这会严重侵害购房者（在本文即以房抵债条约中开发商的债权东谈主）的正当权益，因此上述法律解释解释赋予了购房者通过抓行异议（之诉）的样式扬弃法院抓行，保险本身正当权益的权益。

 

业主（以房抵债条约中开发商的债权东谈主）要是安静上述三个要件，就不错通过抓行异议或者抓行异议之诉来扬弃法院的抓行，以最终赢得房屋的整个权。对于上述三个要件，轻便分析如下：

 

（1）在东谈主民法院查封之前已鉴定正当灵验的以房抵债条约

 

开发商与其债权东谈主鉴定的以房抵债条约的效率的审查样式同上文的审查样式。

 

（2）目的商品房系用于居住且买受东谈主名下无其他用于居住的房屋

 

这个要件是体现立法精神的中枢要件：保护轻佻群体——破钞者。购房者（以房抵债条约中开发商的债权东谈主）相对于开发商是轻佻群体，是破钞者（注：有不雅点觉得购房者不是破钞者），应当得到法律的歪斜性保护。居住权对于一个东谈主来说是举足轻重的，要是购房者所购房屋是用于居住且名下无其他用于居住的房屋，则购房者能否赢得系争房屋的整个权平直议论到购房者居住权能否达成。这在《最妙手民法院对于开采工程价款优先受偿权问题的批复》中也有所体现【该批复第二条文矩：“破钞者请托购买商品房的一王人或者大部分款项后，承包东谈主就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得反抗买受东谈主。”】。此外，根据该《批复》，在一定条款下，商品房的买受东谈主的权益优先于开采工程价款优先受偿权，开采工程价款优先受偿权优先于典质权和其他债权【该《批复》第一条文矩：“……建筑工程的承包东谈主的优先受偿权优于典质权和其他债权”】，因此（在一定条款下，商品房的买受东谈主的权益优先于开发商的其他债权东谈主的债权）。也便是说，对于购房者权益的保护是持之以恒的。

 

对于举证包袱：a.只好购房者所购房屋是住宅即可推定为其购房是用于居住，有相背把柄足以推翻的之外；b.对于购房者是否有其他用于居住的房屋，一般不错通过在当地房产惩办部门（如上海的不动产登记局）查询的样式详情。央求抓行东谈主或者举证讲解异议东谈主（购房者）有其他用于居住的房屋的之外。

 

（3）已支付的价款跨越合同商定总价款的百分之五十

 

这个要件和上述两个要件共同起到如下作用：a.珍爱开发商（被抓行东谈主）和所谓的债权东谈主坏心通同，伪造诞妄的往还，不容抓行；b.保护央求抓行东谈主的正当权益。要是开发商的债权东谈主对开发商的债权总和不及房屋价值的百分之五十，则开发商的债权东谈主不得通过以房抵债条约反抗法院的抓行。

 

参考案例：北京市第一中级东谈主民法院（2015）一中抓异字第400号

 

4、预报登记

 

《最妙手民法院对于东谈主民法院办理抓行异议和复议案件几许问题的规矩》第三十条文矩：“钞票债权抓行中,对被查封的办理了受让物权预报登记的不动产，受让东谈主提倡住手贬责异议的，东谈主民法院应予复旧；允洽物权登记条款，受让东谈主提倡扬弃抓行异议的，应予复旧。”只好以房抵债条约是正当灵验的，办理了预报登记，且允洽过户的条款，就不错扬弃法院的抓行，保护债权东谈主的正当权益。

 

（1）存在正当灵验的以房抵债条约。

 

（2）允洽物权登记条款。如：合同莫得被废除；债权东谈主有购房经历；房款不错一王人请托法院抓行；

 

 

附李某某与陈某某、王某某抓行异议纠纷案

 

案情简介：陈某某诉王某某民间假贷纠纷一案，本院于2015年3月16日作出（2015）邯市民保字第8号诉前保全民事裁定书，裁定：“……二、查封被央求东谈主王某某位于邯郸市丛台区东谈主民路嘉华大厦4层401、402、403号项下房产；……”。2015年8月4日，本院作出（2015）邯市民一初字第00027号民事判决书，判决：“一、王某某自本判决收效之日起10日内偿还陈某某借债本金9790222.22元及利息。……”该案插足抓行依次后，案外东谈主李某某向本院提倡异议。

另查明，上述属于王某某的争议房产未办理产权登记。

 

 

裁判原文节选【案号：邯郸市中级东谈主民法院（2015）邯市抓异字第00126号】本院觉得，该案争议焦点为李某某现存权益能否反抗本院抓行。根据最妙手民法院《对于东谈主民法院办理抓行异议和复议案件几许问题的规矩》第二十八条“钞票债权抓行中，买受东谈主对登记在被抓行东谈主名下的不动产提倡异议，允洽下列情形且其权益或者扬弃抓行的，东谈主民法院应予复旧：（一）在东谈主民法院查封之前已鉴定正当灵验的书面商业合同；（二）在东谈主民法院查封之前已正当占有该不动产；（三）已支付一王人价款，或者已按照合同商定支付部分价款且将剩余价款按照东谈主民法院的要求请托抓行；（四）非因买受东谈主本身原因未办理过户登记。”的规矩，李某某与王某某、邯郸市潞川炉料有限公司之间鉴定的“房屋抵债条约书”，为三方委竟然谛暗示且未违抗关联强制法例矩，可看作是正当灵验的书面商业合同。而完成借债可视为“已支付一王人价款”，取得争议房产租出收益即为已占有该不动产，且现在无把柄讲解因李某某原因未办理过户登记。综上，李某某异议情理允洽上述关联规矩，其异议树立。依照《中华东谈主民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最妙手民法院对于适用〈中华东谈主民共和国民事诉讼法〉抓行依次几许问题的解释》第十五条的规矩，裁定如下：

李某某案外东谈主异议树立。

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